首批公募REITs发行

REITs是不动产投资信托基金（Real EstateInvestment Trust）的简称。它以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，并交由专门投资机构进行不动产领域的投资经营管理，最后将投资综合收益按比例分配给投资者。本质上，REITs就是将流动性较低、规模较大的不动产资产，通过证券化的手段形成小而分散的证券或份额，为投资者降低参与不动产资产交易的门槛。

REITs最先发源于美国，随后包括日本、中国香港、英国在内的全球42个国家或地区相继启动了REITs发行。国际上REITs的底层不动产类型比较丰富，除了基础设施外还包括商业、物业、住宅、办公楼等多种物业类型。而目前中国内地试点发行公募REITs的投资方向则聚焦于基础设施领域，如产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等，这些稳定分红、低杠杆限制、长期回报稳健的行业，将为REITs产品的盈利提供良好基础。

公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。截至2021年5月20日,近三年债券型、混合型和股票型基金的平均年化收益为4.88%、18.22%、16.64%，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%；从美国市场的过去经验来看，过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右。其收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。

从资产配置角度来看，公募REITs具有低风险、稳收益的优点，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。并且根据过往海外经验，REITs与股债的相关性较低，通过资产配置，投资者能够有效管理风险。